Calculadora de plusvalía municipal
Calcula el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana por los dos métodos de la ley —el objetivo, sobre el valor catastral del suelo, y el real, sobre la diferencia entre lo que se pagó y lo que se cobra— y aplica el más favorable. Con los coeficientes vigentes en la fecha de la transmisión.
Los coeficientes y el tipo los fija cada ayuntamiento. La ley solo marca el máximo. Sin los datos de la ordenanza fiscal, el resultado es la cuota más alta que se puede exigir; con ellos, la que corresponde.
La transmisión
Método real (opcional)
Con los dos valores de las escrituras se comparan los dos métodos y se aplica el más favorable.
Ordenanza fiscal del ayuntamiento (opcional)
En blanco se aplican los máximos de la ley y el resultado es la cuota más alta posible.
Indique las dos fechas y el valor catastral del suelo para ver el cálculo. Con los valores de las escrituras se comparan además los dos métodos.
Preguntas frecuentes
¿Qué dos métodos hay para calcular la plusvalía municipal?
El objetivo multiplica el valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión por un coeficiente que depende de los años completos de tenencia, con un máximo de veinte (art. 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). El real toma la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, en la parte que corresponde al suelo. Si el incremento real es menor que la base objetiva, el contribuyente puede pedir que se tribute por el real (art. 107.5).
¿Qué pasa si vendo por menos de lo que compré?
La transmisión no está sujeta al impuesto: no hay incremento de valor (art. 104.5). Pero no se aplica sola: hay que declarar la transmisión y aportar las escrituras de adquisición y de transmisión para acreditarlo.
¿Qué valores se comparan en el método real?
El que conste en el título que documenta cada operación o el comprobado por la Administración tributaria, el mayor de los dos, sin sumar gastos ni tributos. Si el inmueble tiene suelo y construcción, a esa diferencia se le aplica la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total en la fecha de la transmisión. En herencias y donaciones se toma el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
¿Son iguales los coeficientes en todos los ayuntamientos?
No. La ley fija coeficientes máximos y un tipo de gravamen máximo del 30 %, y cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza fiscal, iguales o menores. Si un coeficiente de la ordenanza queda por encima del nuevo máximo legal tras una actualización, se aplica directamente el máximo. La calculadora usa los máximos por defecto y permite introducir los de la ordenanza.
¿Cómo se cuentan los años de tenencia?
Por años completos, sin tener en cuenta las fracciones de año. Si el periodo es inferior a un año, el coeficiente anual se prorratea por el número de meses completos (art. 107.4). El incremento solo se grava sobre un máximo de veinte años.
¿Por qué cambian los coeficientes según el día de la transmisión?
Porque se actualizan cada año por norma con rango de ley. En 2025 y en 2026 los coeficientes nuevos estuvieron en vigor solo unas semanas: el Congreso derogó los decretos-leyes que los aprobaban (Resoluciones de 22 de enero de 2025 y de 27 de enero de 2026) y volvieron a regir los del Real Decreto-ley 8/2023. La calculadora elige la tabla por la fecha de la transmisión.
¿Qué plazo hay para declarar la plusvalía?
Treinta días hábiles desde la transmisión cuando es entre vivos, y seis meses cuando es por causa de muerte, prorrogables hasta un año si se solicita (art. 110.2).
¿Sirve para Navarra y el País Vasco?
No. La ley estatal se aplica sin perjuicio de los regímenes forales (art. 1.2), y en esos territorios el impuesto tiene reglas y coeficientes propios.
Esta calculadora es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico. Las cuantías y reglas provienen de las fuentes oficiales que se citan en cada cálculo (BOE, INE, Banco de España, DGSFP); verifique el resultado antes de trasladarlo a un escrito o a una reclamación.
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